长沙在马栏山园区创新推出1.5级土地开发模式

2023-01-19 08:43 来源:长沙晚报

  长沙晚报掌上长沙1月18日讯(全媒体记者 陈焕明)土地资源高质量利用,是产业高质量发展的基础。1月17日,马栏山视频文创园管委会、市资规局、市住建局联合印发《马栏山视频文创产业园土地1.5级开发项目用地、规划、建设暂行管理办法》(以下简称《办法》)。这意味着长沙在马栏山园区创新推出“1.5级”土地开发模式,将基础设施完备、潜在价值较高的地块,短期租赁给承租人进行过渡性开发利用,项目到期退出,实现土地集约节约利用,珍惜利用土地价值,形成滚动开发的土地供应新模式。

  减少时间成本,为产业发展赢得时间

  从昔日长沙最大的“城中村”,蜕变成如今的视频文创产业园,“马栏山速度”令人惊叹。

  2015年,长沙市腾笼换鸟,启动“史上最大规模的拆违”,马栏山腾挪土地4300余亩。省委省政府、市委市政府高瞻远瞩,提出“不做房产做文产”,将马栏山打造成享誉世界的“中国V谷”。

  马栏山眼下已是一片发展的热土,累计引进企业3400多家,90多家头部企业抢滩入驻,实现重大项目投资310亿元。去年园区预计实现企业营业收入610亿元,同比增长17%;实现税收33.18亿元,同比增长10%。

  什么是“土地1.5级开发”?记者了解到,1.5级土地开发模式是政府在一级开发和二级开发之间,以租赁的形式盘活已储备但需要预留的发展用地,达到解决远景规划与近期开发诉求矛盾的目的。

  具体而言,是指为长远发展留弹性、为战略发展留机遇、为转型升级留契机、为优化功能留空间的战略留白,用好用活园区土地,解决远景规划与近期开发诉求的矛盾,将基础设施完备、潜在价值较高的地块,租赁给承租人进行过渡性开发利用,待租赁期满后按约定收回土地,并按远景规划实施。

  “相较一级开发与二级开发联动的方式,土地1.5级开发在土地租赁权取得方式上更加灵活,在建筑成本上更低,后续利用上也更加方便。该种模式可以减少时间成本,为产业发展赢得时间。”市政府副秘书长张跃先介绍,与临时建筑不同,1.5级土地开发模式的建设项目在建筑结构和造型上更加灵活多样,在功能组合上更加丰富,除公益性和临时性用途外还可容纳经营性的产业功能,在存续期限上弹性更大。

  地块不得用于经营性房地产开发

  土地1.5级开发项目准入方面,《办法》明确,项目不得违反土地利用总体规划和城市总体规划;不得影响所在地区近期建设规划的实施;应符合园区产业政策,鼓励发展提供高品质服务和优质环境、加快高端产业与高层次人才集聚和相关配套服务的项目。租赁的土地必须是手续完善的国有建设用地;权属清晰合法、面积准确、无争议;涉及违法用地的,已依法作出处理。

  同时规定,地块不得用于经营性房地产开发;项目建设用地性质应符合规划要求,项目容积率不得超过1.5,且原则上不得建设高层建筑。为降低对土地二次开发的影响,控制拆迁成本,建筑形式鼓励采用模块化、装配式等建筑模式,原则上不得修建地下室。

  在办理程序上,经市政府审定批复同意准入的土地1.5级开发项目,允许通过土地租赁形式供应土地,参照一般建设项目的流程办理报建许可手续。土地1.5级开发项目参照市级重大项目审批“绿色通道”办理。各职能部门在办理项目建设审批手续时,一律采取“并联审批、快审快办、限时办结”的办法,提高速度,压缩时间,支持项目加快前期工作的办理。

  《办法》明确,国有土地租赁,根据规划条件确定的土地使用性质,采用不同的方式。公共管理与公共服务、科研用地可依法采用协议方式租赁,工业等经营性用地采用招标、拍卖、挂牌的方式租赁。

  创智园首试1.5级开发,年产值逾15亿元

  在马栏山视频文创产业园鸭子铺路以南、浏阳河以北,一片低矮的建筑特别引人注目。这里是马栏山园区于2018年首试以1.5级土地开发模式建设的马栏山创智园项目。该项目占地50亩,包含6栋单体建筑,总建筑面积2.8万平方米,涵盖办公、综合配套、影棚、新品发布等多种功能。项目全部采用装配式建筑,以每7天一层的速度,186天竣工运营,快速聚集30余家企业、2000余人进驻办公,年产值超过15亿元,税收超过1.5亿元,实现多方共赢。

  “推行土地1.5级开发,从规划层面上,可以实现当前利用与长远管控的结合。政府将土地使用权以租赁方式短期出租给用地单位,产权依然属于政府,在租赁时限内,由用地单位实施投资、建设、运营、管理,待租赁期满,土地使用权移交给政府。”张跃先说,在土地资源处置层面上,实现了闲置土地与资源价值的合理转化;在城市品质风貌层面上,可以消除批而未供闲置土地的斑点,形成产业集聚和规模效应,实现城市斑点与亮点的合理切换。

  根据《办法》,租赁土地严格实行土地用途管制,未经批准不得改变用途,严禁变相开发经营性房地产;涉及行政处罚的,由有关行政主管部门依法给予行政处罚。租赁期限届满,承租人须自行拆除并恢复原状,费用由承租人承担。承租人拒不按约定方式处置租赁土地上的建筑物、构筑物的,园区管委会可以按照约定拆除租赁土地上的建筑物、构筑物并清场,相关费用由承租人承担。租赁土地上拆除的建筑物、构筑物不予补偿。

【责任编辑:王蒙】

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